Grundstücke im Nachlass finden: wie man herausbekommt, was der Erblasser besaß
Bei einer Eigentumswohnung ist klar, worum es geht. Bei ländlichem Grundbesitz weiß es oft niemand mehr.
Es tauchen acht Flurstücke in drei Gemarkungen auf, eines steht noch auf den Urgroßvater, eines findet keiner, und eines wurde in den Sechzigern verkauft, ohne dass je etwas ins Grundbuch kam.
So bekommt man Ordnung hinein.
Weg 1 — Grundbuchamt und Grundbucheinsicht
Als Erbe haben Sie ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 GBO. Mit Erbschein oder eröffnetem notariellen Testament bekommen Sie Einsicht, ohne dass darüber diskutiert wird.
Das Problem ist ein anderes: Grundbücher sind nach Grundbuchblättern geordnet, nicht nach Personen. Ein Grundbuchamt kann Ihnen sagen, was in seinem Bezirk auf den Namen steht — aber es gibt kein bundesweites Personenverzeichnis.
Weg 2 — Das Liegenschaftskataster
Die Katasterämter führen Eigentümerangaben zu den Flurstücken ihres Bereichs. Mit Erbnachweis bekommen Erben in der Regel eine Aufstellung für den jeweiligen Kreis.
Das ist meistens der schnellste Weg zu einer Liste, wenn man ungefähr weiß, in welcher Gegend gesucht werden muss.
Weg 3 — Die Unterlagen des Erblassers
Unterschätzt und oft am ergiebigsten:
- Grundsteuerbescheide — jedes Jahr, für jedes Grundstück, mit Gemarkung und Flurstück
- Einheitswertbescheide des Finanzamts
- alte Kaufverträge und Erbscheine
- Pachtverträge, falls verpachtet wurde
- Kontoauszüge mit wiederkehrenden Abbuchungen
Die Fristen
Die Erbschaftsteuererklärung ist nach Aufforderung des Finanzamts abzugeben; die Anzeige des Erwerbs hat binnen drei Monaten zu erfolgen.
Und eine Frist, die oft übersehen wird: Die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Danach kostet sie. Zwei Jahre klingen lang, bis eine Erbengemeinschaft sich nicht einigt.
Das eigentliche Problem: die Erbengemeinschaft
Mehrere Erben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft. Niemand besitzt ein bestimmtes Grundstück; alle besitzen alles gemeinsam.
Das heißt:
- Verfügungen über einzelne Nachlassgegenstände brauchen alle
- jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen
- stirbt ein Miterbe, rücken dessen Erben nach
So entstehen Erbengemeinschaften mit zwanzig Beteiligten, die ein Grundstück über Jahrzehnte blockieren. Die Auseinandersetzung früh zu machen ist fast immer billiger, als sie zu verschieben.
Die Reihenfolge, die funktioniert
- Erbnachweis besorgen — Erbschein oder eröffnetes Testament
- Bestand ermitteln — Kataster, Grundbuch, Unterlagen
- Grundstücke lokalisieren — eine Liste von Flurstücksnummern erlaubt keine Entscheidung
- Lasten prüfen — Abteilung II und III jedes Blattes
- Fristen wahren — Anzeige ans Finanzamt, Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren
- Auseinandersetzen, statt in der Gemeinschaft zu bleiben
Und das Lokalisieren
Gemarkung, Flur und Flurstück sagen nichts darüber, was man geerbt hat. Ein verwachsenes Waldstück, eine Baulücke und ein Acker sehen auf einer Liste gleich aus.
Mit Kataster GPS geben Sie jedes Flurstück ein und sehen es auf dem Luftbild: Form, Größe, Zufahrt, Umgebung. Das ist der Unterschied zwischen dem Teilen einer Liste und dem Teilen von Grundstücken.
