Photovoltaik auf dem eigenen Grundstück verpachten: was vorher zu prüfen ist
Wer ein paar Hektar in sonniger Lage mit Netz in der Nähe besitzt, hat den Anruf vermutlich schon bekommen.
Das Angebot ist fast immer gleich: ein Pachtvertrag über zwanzig bis dreißig Jahre, ein jährlicher Pachtzins je Hektar, und zunächst eine Reservierung, die das Grundstück während der Projektentwicklung bindet.
Das kann ein sehr gutes Geschäft sein. Aber der angebotene Pachtzins hängt an Faktoren, die Sie selbst prüfen können — und die Ihre Verhandlungsposition deutlich verändern.
1. Was planungsrechtlich möglich ist
Eine Freiflächenanlage im Außenbereich ist nicht ohne Weiteres zulässig. In den meisten Fällen braucht es einen Bebauungsplan, den die Gemeinde aufstellen muss — und das ist eine politische Entscheidung, keine technische.
Privilegiert sind bestimmte Flächen, insbesondere Randstreifen entlang von Autobahnen und Schienenwegen sowie vorbelastete Flächen. Ob Ihr Grundstück darunterfällt, sagt Ihnen die Gemeinde.
2. Die Entfernung zum Netzverknüpfungspunkt
Der Faktor, der beim Interesse eines Projektierers am schwersten wiegt — und den fast kein Eigentümer vorher prüft.
Ein Grundstück nahe einem Umspannwerk mit freier Kapazität ist deutlich mehr wert als ein identisches zwanzig Kilometer entfernt. Die Anschlusskosten können einen erheblichen Teil der Investition ausmachen.
Wenn man Sie anruft, hat jemand diese Rechnung schon gemacht.
3. Die wirklich nutzbare Fläche
Die Katasterfläche umfasst alles: Böschungen, Gräben, Schattenbereiche, Abstandsstreifen, Gehölze.
Die belegbare Fläche ist eine andere. Ein Blick auf das Luftbild mit den Flurstücksgrenzen zeigt in wenigen Minuten, welcher Teil tatsächlich infrage kommt — und verhindert, dass nach Hektar gezahlt wird, die nichts tragen.
4. Rechte Dritter
Der Grundbuchauszug zeigt Abteilung II und III: Wegerechte, Leitungsrechte, Grundschulden.
Außerhalb des Grundbuchs, aber genauso wichtig:
- das Baulastenverzeichnis (außer in Bayern)
- ein laufender Landpachtvertrag — der Pächter hat Rechte, und Landpacht hat eigene Fristen
- Altlastenverdacht im Altlastenkataster
Die Fragen, die gute von schlechten Angeboten trennen
- Pacht oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit? In der Praxis wird beides kombiniert — die Dienstbarkeit sichert den Betreiber im Grundbuch ab.
- Wer baut zurück, und ist die Rückbaubürgschaft tatsächlich hinterlegt?
- Wird der Pachtzins indexiert? Dreißig Jahre ohne Anpassung sind lang.
- Ist der Vertrag übertragbar? Wer unterschreibt, betreibt später selten selbst.
- Agri-PV? Wenn die landwirtschaftliche Nutzung fortgeführt wird, gelten andere Rahmenbedingungen — und andere Zahlen.
Und die Steuer
Die Verpachtung für eine Freiflächenanlage kann dazu führen, dass die Fläche nicht mehr als landwirtschaftliches Vermögen gilt. Das hat Folgen für Bewertung, Grundsteuer und gegebenenfalls für die Hofnachfolge.
Diese Frage gehört zum Steuerberater, bevor unterschrieben wird — nicht danach.
Vorher: das Grundstück ansehen
Schauen Sie auf Ihr Grundstück wie der, der anruft: tatsächliche Fläche, Zuschnitt, Zufahrt, Umgebung.
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