Verlassenschaft: Grundstücke im Nachlass finden und aufteilen
Österreich macht es in einem Punkt einfacher als die Nachbarländer: Ein Nachlass geht nicht automatisch auf die Erben über. Es gibt immer ein Verlassenschaftsverfahren, und am Ende steht ein Gerichtsbeschluss.
Das klingt nach mehr Bürokratie. In der Praxis ist es oft weniger, weil jemand das Verfahren führt — der Gerichtskommissär, in der Regel ein Notar, den das Bezirksgericht bestellt.
Wie es abläuft
- Das Standesamt meldet den Todesfall dem Gericht
- Das Gericht bestellt den Gerichtskommissär
- Dieser erhebt den Nachlassbestand — Vermögen und Schulden
- Die Erben geben eine Erbantrittserklärung ab: unbedingt oder bedingt
- Das Gericht spricht die Einantwortung aus — erst damit geht das Eigentum über
- Die Grundbuchsordnung folgt auf Basis des Einantwortungsbeschlusses
Den Bestand an Grundstücken erheben
Der Gerichtskommissär macht das ohnehin, aber wer mitdenkt, kommt schneller voran.
Das Grundbuch. In Österreich ist es öffentlich — Sie brauchen keinen Erbnachweis, um nachzusehen. Die Abfrage erfolgt über Katastralgemeinde und Einlagezahl oder Grundstücksnummer.
Die Unterlagen des Verstorbenen. Der Einheitswertbescheid des Finanzamts ist die beste Spur: Er nennt Katastralgemeinde, Einlagezahl und Grundstücksnummern. Dazu Grundsteuervorschreibungen der Gemeinde, alte Kaufverträge, Pachtverträge.
Die Gemeinde. Bei ländlichem Besitz weiß das Gemeindeamt oft mehr als die Papiere.
Die Grundstücke tatsächlich ansehen
Eine Liste aus Einlagezahlen sagt nichts darüber, was man erbt. Ein steiler Waldstreifen, ein Bauplatz am Ortsrand und eine Wiese ohne Zufahrt sehen auf dem Papier gleich aus.
Auf dem Luftbild dauert es Minuten, das zu klären — und es verändert jede Aufteilung.
Die Erbengemeinschaft, und wie man sie auflöst
Mehrere Erben sind nach der Einantwortung Miteigentümer nach Anteilen. Jeder hat einen ideellen Anteil, keiner ein bestimmtes Grundstück.
Die Wege hinaus:
- Erbteilungsübereinkommen — die Erben einigen sich und weisen Grundstücke zu
- Verkauf und Aufteilung des Erlöses
- Teilungsklage, wenn keine Einigung gelingt
Das Erbteilungsübereinkommen kann schon im Verlassenschaftsverfahren geschlossen werden. Das ist der günstigste Moment: Alle sind ohnehin beteiligt, und der Gerichtskommissär kann es gleich mit abwickeln.
Die bäuerliche Besonderheit
Bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben gelten die Regeln über den Erbhof: Der Betrieb soll ungeteilt an einen Übernehmer gehen, die Miterben werden abgefunden — zu einem Wert, der die Fortführung ermöglichen soll.
Wer einen Hof im Nachlass hat, sollte das früh ansprechen. Es verändert die Rechnung für alle Beteiligten erheblich.
Und die Steuer
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich seit 2008 nicht mehr. Bei Grundstücken fällt jedoch Grunderwerbsteuer an, im Familienverband nach dem begünstigten Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts, dazu die Eintragungsgebühr im Grundbuch.
Kein Nullsummenspiel also — aber weit entfernt von dem, was Erben in Deutschland oder Spanien zahlen.
Der Anfang
Zuerst wissen, was es gibt und wo es liegt. Mit Kataster GPS sehen Sie jedes Grundstück der Liste auf der Karte, mit Grenzen auf dem Satellitenbild und Fläche.
Das ist der Unterschied zwischen dem Aufteilen einer Liste und dem Aufteilen von Grundstücken.
