Altlasten: die Frage, die beim Grundstückskauf richtig teuer wird
Von allen Risiken beim Grundstückskauf ist dieses das unangenehmste: Man sieht es nicht, der Verkäufer erwähnt es nicht, und wenn es sich zeigt, ist man schon Eigentümer.
Und dann gilt eine Regel, die viele überrascht: Der Eigentümer haftet, unabhängig davon, wer die Verunreinigung verursacht hat.
Die Haftung des Zustandsstörers
Nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz kann die Behörde zur Sanierung heranziehen:
- den Verursacher
- dessen Gesamtrechtsnachfolger
- den Grundstückseigentümer
- den Inhaber der tatsächlichen Gewalt
Der Eigentümer haftet als Zustandsstörer, auch wenn er nichts getan hat. Wer vor vierzig Jahren dort Öl in den Boden ließ, ist oft nicht mehr greifbar — die Behörde wendet sich dann an den, der heute eingetragen ist.
Wo man nachfragt
Das Altlastenkataster — je nach Land auch Bodenschutzkataster oder Altlastenverdachtsflächenkataster — führt die untere Bodenschutzbehörde beim Kreis oder der kreisfreien Stadt.
Erfasst werden Altstandorte (frühere gewerbliche Nutzung), Altablagerungen (frühere Deponien), Verdachtsflächen und untersuchte Flächen.
Die Auskunft ist meist an ein berechtigtes Interesse geknüpft; als Kaufinteressent mit konkretem Vorhaben oder mit Vollmacht bekommt man sie in der Regel. Sie brauchen dafür Gemarkung, Flur, Flurstück.
Was „Verdachtsfläche" bedeutet
Nicht, dass das Grundstück verseucht ist. Es bedeutet, dass die frühere Nutzung eine Verunreinigung möglich erscheinen lässt und keine Untersuchung das Gegenteil gezeigt hat.
Typische Auslöser: Tankstelle, Chemische Reinigung, Schmiede, Galvanik, Gärtnerei, Schrottplatz, Tischlerei, Mühle, alte Hofstelle mit Heizöltank.
Ein Verdacht ist kein Grund, vom Kauf zurückzutreten — aber ein zwingender Grund, vor dem Kauf untersuchen zu lassen.
Die Vertragsklausel, die nichts wert ist
„Gekauft wie besichtigt, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung."
Dieser Ausschluss ist üblich und wirksam — gegenüber dem Verkäufer. Gegenüber der Bodenschutzbehörde wirkt er überhaupt nicht: Die Behörde ist nicht Partei Ihres Kaufvertrags und hält sich an das Gesetz, nicht an Ihre Vereinbarung.
Die historische Recherche, die jeder selbst machen kann
Bevor Sie einen Gutachter beauftragen, lohnt eine Stunde:
- Alte Luftbilder ansehen: Was stand da 1960, 1980, 2000?
- Nachbarn und Gemeinde fragen: Was war hier früher?
- Auf dem Grundstück schauen: Fundamente, Ölflecken, Aufschüttungen, auffällig wüchsige oder kahle Stellen
- Bauakten einsehen, soweit möglich
Das ersetzt kein Gutachten. Aber es sagt Ihnen, ob Sie eines brauchen.
Der Ausgangspunkt
Jede dieser Auskünfte beginnt mit Gemarkung, Flur und Flurstück. Ohne sie fragt die Bodenschutzbehörde zurück, statt zu antworten.
Kataster GPS liefert sie in Sekunden — und zeigt Ihnen gleich das Luftbild, auf dem sich eine auffällige Fläche oft schon zu erkennen gibt.
